Yayın tarihi: 2026-06-30 · Hazırlayan: Murat GÜLEN, Harita ve Kadastro Mühendisi
Bir apartmanda hangi dairenin binanın ne kadarına sahip olduğunu arsa payı belirler. Tapuda "1/24" gibi bir kesirle görünen bu değer, birçok kişinin üzerinde durmadığı ama kentsel dönüşüm gündeme geldiğinde hayatî hâle gelen bir sayıdır.
Kanun ne diyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olarak belirlenmesini şart koşar. Yani ölçüt yalnızca metrekare değildir; bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerini etkileyen tüm unsurlar hesaba katılmalıdır.
Değeri etkileyen unsurlar
- Brüt ve net alan: Temel ölçüt, ancak tek başına yeterli değildir.
- Kat konumu: Zemin kat, normal kat, çatı katı ve bodrum aynı değerde değildir.
- Nitelik: Ticari kullanıma açık dükkân ile mesken arasında ciddi değer farkı vardır.
- Cephe ve manzara: Ön cephe, arka cephe, güneş alma durumu.
- Eklentiler: Otopark, depo, teras, bahçe kullanım hakkı.
- Asansör ve ortak alan ilişkisi.
Örnek: eşit dağıtımın yarattığı sorun
Zemin katında iki dükkân, üstünde 10 dairesi olan bir binada tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verildiğini düşünelim. Dükkânların değeri dairelerin iki katı olsa bile, tapuda aynı payla görünecektir. Bunun sonuçları:
- Bina yıkılıp yeniden yapıldığında, dükkân sahipleri hak ettiklerinden az pay alır.
- Kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak pay dağıtımı itirazlara ve davalara konu olur.
- Ortak gider ve karar yeter sayılarında haksızlık doğar.
- Kamulaştırma veya satış hâlinde bedel paylaşımı çarpık olur.
Hesap nasıl yapılmalı?
- Onaylı mimari projeden tüm bağımsız bölümlerin alanları ve nitelikleri çıkarılır.
- Her bölüm için kat, cephe, nitelik ve eklenti katsayıları belirlenir.
- Değer katsayılarıyla düzeltilmiş "değer birimi" hesaplanır.
- Toplam değer birimi üzerinden her bölümün oranı bulunur.
- Oranlar, toplamı tam sayıya (örneğin 1/1 ya da 1000/1000) eşitlenecek biçimde paydaya dönüştürülür.
- Sonuç, gerekçeli bir tabloyla belgelenir.
Bizim yaklaşımımız, bu tabloyu tüm maliklere açık biçimde sunmaktır. Payların nasıl oluştuğu anlaşıldığında, sonradan çıkan itirazların büyük kısmı zaten baştan çözülmüş olur.
Hatalı arsa payı düzeltilebilir mi?
Evet, iki yolu vardır:
- Anlaşma yoluyla: Tüm maliklerin oybirliğiyle imzalayacağı belgeyle tapuda düzeltme yapılır. Hızlı ve masrafsız yoldur ama oybirliği gerektirir.
- Dava yoluyla: Arsa payının düzeltilmesi davası açılır. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini tespit ettirir ve payları yeniden belirler.
Dava açmadan önce bağımsız bir teknik ön inceleme yaptırmak, hem haklılığınızı görmenizi hem de gereksiz yargılama giderinden kaçınmanızı sağlar.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş
Yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındığında kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilmelidir. Bu aşamada bağımsız bölüm listesi son onaylı projeye göre güncellenir, zorunlu deprem sigortası düzenlenir ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi çıkarılır. Kat mülkiyetli tapu, kredi ve satış süreçlerinde belirgin biçimde daha güçlüdür.
Projeniz için: Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri sayfamızda gerekli belgeleri ve süreci ayrıntılı bulabilir, arsa payı hesabı için bize ulaşabilirsiniz.
Bu konuda destek mi gerekiyor? Bolu Merkez ve tüm ilçelerde hizmet veriyoruz. Ada–parsel bilgisiyle arayın, durumunuzu birlikte değerlendirelim.