Gayrimenkul değerleme, bir taşınmazın belirli bir tarihteki piyasa değerinin, kabul görmüş yöntemlerle ve bağımsız biçimde tespit edilmesidir. Duyuma, ilan fiyatına veya komşu tahminine dayanan rakamlar, alım–satım ve hukuki süreçlerde dayanak oluşturmaz.
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı kimliğimizle, harita mühendisliği bilgisini değerleme ile birleştiriyoruz. Bu birleşim özellikle arsa ve arazi değerlemesinde fark yaratır: imar durumu, DOP kesintisi olasılığı, ifraz–tevhid potansiyeli ve terk yükümlülüğü gibi teknik unsurlar değerin doğrudan belirleyicisidir ve çoğu raporda gözden kaçar.
Ortalama süre: 3–7 iş günü · Hizmet bölgesi: Bolu Merkez ve tüm ilçeler · Bilgi: 0555 014 9 014
Hangi durumlarda değerleme yaptırılır?
- Alım–satım öncesi: İstenen fiyatın piyasa gerçeğine uygunluğunu görmek için.
- Miras ve intikal: Mirasçılar arasında adil paylaşım için.
- Ortaklığın giderilmesi: Mahkeme sürecine dayanak oluşturmak için.
- Kamulaştırma: İdarenin takdir ettiği bedelin yeterli olup olmadığını değerlendirmek için.
- Şirket ve bilanço işlemleri: Sermaye artırımı, ayni sermaye, devir ve birleşmelerde.
- Kentsel dönüşüm: Hak sahipliği ve pay dağılımı görüşmelerinde.
- Yatırım kararları: Arsanın geliştirme potansiyelini ölçmek için.
Kullandığımız değerleme yaklaşımları
- Emsal karşılaştırma yaklaşımı: Yakın dönemde gerçekleşen benzer satışların; konum, alan, imar durumu, cephe ve yaş farklarına göre düzeltilerek karşılaştırılması. Arsa ve konutta ana yöntemdir.
- Maliyet yaklaşımı: Arsa değerine, yapının yeniden inşa maliyeti eklenip yıpranma payı düşülerek değer bulunması. Özellikli ve emsali az yapılarda kullanılır.
- Gelir indirgeme yaklaşımı: Taşınmazın üreteceği net kira gelirinin bugünkü değere indirgenmesi. İşyeri, otel ve kiralık portföylerde uygulanır.
- En etkin ve verimli kullanım analizi: Taşınmazın mevcut kullanımının mı yoksa geliştirilmiş bir senaryonun mu daha yüksek değer ürettiğinin incelenmesi.
Raporda neler yer alır?
- Taşınmazın tapu, imar ve takyidat bilgileri,
- Konum analizi, ulaşım ve çevre donatı incelemesi,
- Arazi ve yapıya ilişkin fiziksel tespitler, fotoğraflar,
- Kullanılan emsallerin listesi ve düzeltme tablosu,
- Yöntem seçiminin gerekçesi ve hesaplamalar,
- Değeri etkileyen olumlu ve olumsuz faktörler,
- Sonuç değer ve değer tarihi.
Not: Bankaların kredi süreçlerinde kullanılan raporlar, SPK listesindeki yetkili değerleme şirketlerince düzenlenmek zorundadır. Bu kapsam dışındaki tüm ihtiyaçlarınız — alım–satım kararı, miras paylaşımı, ortaklık görüşmeleri, kamulaştırmada ikinci görüş, yatırım analizi — için bağımsız değerleme ve danışmanlık hizmeti veriyoruz.
Arsa değerlemesinde gözden kaçan unsurlar
Bolu'da özellikle arsa ve arazi değerlemelerinde sıkça atlanan ve değeri ciddi biçimde değiştiren başlıklar:
- Parselin imar planında kısmen yol veya yeşil alanda kalması,
- Henüz uygulanmamış 18. madde düzenlemesi nedeniyle beklenen DOP kesintisi,
- Yola cephesinin bulunmaması veya cephenin yetersizliği,
- Minimum ifraz şartını karşılamayan büyüklük,
- Tarım arazilerinde bölünemez büyüklük kısıtı,
- Eğim nedeniyle yüksek kazı–dolgu ve istinat maliyeti,
- Tapudaki şerhler, irtifak hakları ve geçit sorunları,
- Orman veya mera sınırı ile kadastral sınır uyuşmazlığı.
Bu kalemleri hem teknik hem de değer yönüyle birlikte inceliyor, alacağınız kararın tüm boyutlarını önünüze koyuyoruz.
Sıkça sorulan sorular
Değerleme raporu ne kadar sürede hazırlanır?
Yerinde inceleme ve emsal araştırmasıyla birlikte tipik bir konut veya arsa raporu 3–7 iş gününde tamamlanır. Büyük araziler ve özellikli tesislerde süre uzayabilir.
Raporunuz mahkemede kullanılabilir mi?
Hazırladığımız rapor, dosyanıza sunulabilecek uzman görüşü niteliğindedir ve bilirkişi incelemesine teknik dayanak oluşturur. Mahkemenin resen atadığı bilirkişi raporunun yerini almaz, ancak itirazlarınızı somutlaştırmanızı sağlar.
Banka kredisi için rapor düzenliyor musunuz?
Kredi süreçlerinde bankalar, SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerinin raporunu ister. Biz bu kapsam dışındaki bağımsız değer tespiti ve danışmanlık hizmetlerini veriyoruz.
Kamulaştırma bedelini düşük buluyorum, ne yapabilirim?
Öncelikle taşınmazın gerçek değerini ortaya koyan bağımsız bir değerleme çalışması yaptırmanız gerekir. Bu çalışma, idare ile uzlaşma görüşmesinde ve açılacak bedel tespiti davasında en güçlü dayanağınız olur.
Arsa mı, daire mi almalıyım diye kararsızım; danışmanlık veriyor musunuz?
Evet. Bütçenize ve amacınıza göre alternatifleri; imar durumu, geliştirme potansiyeli, likidite ve beklenen değer artışı açısından karşılaştırarak değerlendiriyoruz.
Gayrimenkul Değerleme için bizimle çalışın
Ada–parsel bilgisini iletmeniz yeterli; kayıtları inceleyip işin kapsamını, gerekli belgeleri ve net fiyatı aynı gün size bildiriyoruz. Bolu Merkez ve tüm ilçelerde hizmet veriyoruz.