Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda, ileride oluşacak bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra bu hakkın tam mülkiyete dönüşmesidir. Her ikisi de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabidir.
Bu işlemin teknik omurgasını arsa payı hesabı oluşturur. Her bağımsız bölüme, değeriyle orantılı bir arsa payı verilmesi kanunen zorunludur. Hatalı dağıtılan arsa payları; aidat anlaşmazlıklarına, kentsel dönüşümde hak kaybına ve arsa payının düzeltilmesi davalarına yol açar.
Ortalama süre: 1–3 hafta · Hizmet bölgesi: Bolu Merkez ve tüm ilçeler · Bilgi: 0555 014 9 014
Kat irtifakı için gerekli belgeler
- Onaylı mimari proje (vaziyet planı, kat planları, bağımsız bölüm numaralarıyla),
- Bağımsız bölüm listesi (her bölümün niteliği, bulunduğu kat, numarası ve arsa payı),
- Yönetim planı (tüm malikler tarafından imzalı),
- Tapu senedi ve maliklerin kimlik belgeleri,
- Vekâleten işlemde noter vekâletnamesi,
- Zorunlu deprem sigortası (kat mülkiyetine geçişte).
Arsa payı nasıl hesaplanmalı?
Kanun, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olmasını ister — sadece brüt alanla değil. Doğru hesapta şu etkenler birlikte değerlendirilir:
- Bağımsız bölümün brüt ve net alanı,
- Bulunduğu kat (zemin, normal kat, çatı katı, bodrum),
- Cephesi, manzarası ve yön durumu,
- Niteliği (mesken, dükkân, ofis, depo),
- Eklentileri (otopark, depo, teras, bahçe kullanımı),
- Ortak alanlardan yararlanma biçimi.
Ticari nitelikli zemin kat dükkânlarına, üst kat meskenlerle aynı arsa payının verilmesi en sık karşılaşılan hatadır ve ileride açılacak davanın en güçlü gerekçesidir. Biz, payları gerekçeli bir değer tablosuna dayandırıyoruz; böylece dağılımın nasıl oluştuğu her malik için açık ve savunulabilir oluyor.
Kat mülkiyetine geçiş
Yapı tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındığında, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu aşamada:
- İskân belgesi ve varsa proje tadilatları temin edilir,
- Bağımsız bölüm listesi, fiilî duruma ve son onaylı projeye göre güncellenir,
- Zorunlu deprem sigortası poliçesi düzenlenir,
- Tapu Müdürlüğü'ne başvurularak kat mülkiyeti tesis edilir,
- Her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi düzenlenir.
Kat mülkiyetli tapu, kredi kullanımında ve satışta kat irtifaklı tapuya göre daha güçlü bir konum sağlar; bu nedenle iskân sonrası geçişin geciktirilmemesini öneriyoruz.
Arsa payı düzeltimi
Mevcut bir binada arsa payları değerle orantısız dağıtılmışsa, malikler arsa payının düzeltilmesi davası açabilir. Bu davalarda mahkeme, bilirkişi marifetiyle bağımsız bölümlerin değerlerini yeniden belirletir. Dava öncesinde teknik bir ön inceleme yaptırmak, hem haklılığınızı görmenizi hem de gereksiz yargılama masrafından kaçınmanızı sağlar. Değerleme uzmanlığı ve harita mühendisliğini birlikte yürüttüğümüz için bu analizi tek elden hazırlayabiliyoruz.
Sıkça sorulan sorular
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan önce kurulan ve ileride doğacak bağımsız bölüm mülkiyetini güvence altına alan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı bitip iskân alındıktan sonra kurulan tam mülkiyettir.
Kat irtifakı kurmak için binanın bitmiş olması gerekir mi?
Hayır. Kat irtifakı, henüz inşa edilmemiş veya devam eden yapılar için onaylı mimari projeye dayanılarak kurulur. İskân alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir.
Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?
Tüm maliklerin oybirliğiyle anlaşması hâlinde tapuda düzeltme yapılabilir. Anlaşma sağlanamazsa arsa payının düzeltilmesi davası açılması gerekir.
Kat irtifakı işlemi ne kadar sürer?
Onaylı proje ve yönetim planı hazırsa, bağımsız bölüm listesi ve arsa payı hesabını birkaç iş gününde tamamlıyoruz. Tapu randevusu dâhil toplam süre genellikle 1–3 haftadır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti için bizimle çalışın
Ada–parsel bilgisini iletmeniz yeterli; kayıtları inceleyip işin kapsamını, gerekli belgeleri ve net fiyatı aynı gün size bildiriyoruz. Bolu Merkez ve tüm ilçelerde hizmet veriyoruz.