İfraz (ayırma), tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın, imar planına ve ilgili mevzuata uygun olarak iki veya daha fazla bağımsız parsele bölünmesi işlemidir. İşlemin dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleridir.
İfraz yalnızca bir çizim işi değildir: ortaya çıkacak her parselin imar planındaki minimum cephe, derinlik ve alan koşullarını sağlaması, yola cephesinin bulunması ve gerekiyorsa terk paylarının ayrılması gerekir. Yanlış kurgulanmış bir ifraz, hisselerin değer kaybetmesine ya da yeni parselin hiç inşaat izni alamamasına yol açar.
Ortalama süre: 3–8 hafta (kurum onay süreleri dâhil) · Hizmet bölgesi: Bolu Merkez ve tüm ilçeler · Bilgi: 0555 014 9 014
İfraz hangi amaçlarla yapılır?
- Miras paylaşımı: Hisseli mülkiyetin fiilî bölünmeye dönüştürülmesi, her mirasçının kendi tapusuna sahip olması.
- Satış: Büyük bir arsanın satılabilir ölçekte parsellere ayrılması.
- Yapılaşma: Her parselde ayrı ruhsat alınabilmesi.
- Ortaklığın giderilmesi: Mahkeme kararı doğrultusunda taksim projesinin uygulanması.
- Kamuya terk: Yol, park veya yeşil alan kısmının ayrılıp bedelsiz terk edilmesi.
İfraz süreci adım adım
- İmar durumu araştırması: İlgili belediyeden imar durumu (çap) belgesi alınır; planda öngörülen minimum parsel büyüklüğü, cephe, TAKS/KAKS ve yol genişlikleri incelenir.
- Ön etüt ve alternatif kurgu: Parselin bölünme senaryoları hazırlanır. Amacımız, her yeni parselin yapılaşma hakkını koruyacak en verimli kurguyu bulmaktır.
- Arazi ölçümü: Mevcut sınırlar GNSS ile ölçülür, varsa yapılar ve fiili kullanım haritalanır.
- İfraz dosyasının hazırlanması: Ayırma haritası, ölçü krokileri, alan hesapları, koordinat özet çizelgeleri ve teknik rapor düzenlenir.
- Kadastro Müdürlüğü kontrolü: Dosya teknik yönden kontrol edilerek uygunluk verilir.
- Belediye Encümeni kararı: Belediye sınırları içinde encümen, dışında İl Özel İdaresi/İl Encümeni onayı alınır.
- Tapu Müdürlüğü tescili: Yeni parseller tapu kütüğüne tescil edilir ve maliklere yeni tapu senetleri düzenlenir.
Gerekli belgeler
- Tapu senedi ve güncel takyidat (şerh) belgesi
- Malik(ler)in kimlik fotokopisi, vekâleten işlemde noter vekâletnamesi
- Belediyeden alınmış imar durumu belgesi
- Hisseli parsellerde tüm maliklerin muvafakati veya mahkeme kararı
- Varsa mevcut yapılara ait ruhsat ve projeler
İfrazda en sık yapılan hatalar
- Minimum parsel şartının gözden kaçması: İmar planında örneğin 500 m² minimum alan öngörülmüşken 480 m² parsel üretilmesi, dosyanın encümenden dönmesine neden olur.
- Yola cephesi olmayan parsel oluşturmak: Cephesi olmayan parsel inşaat ruhsatı alamaz; taşınmaz ciddi değer kaybeder.
- Terk yükümlülüğünün hesaba katılmaması: Yol veya yeşil alan terki gerekiyorsa bu, ifrazla birlikte kurgulanmalıdır.
- Mevcut yapının sınırda kalması: Ruhsatlı bir yapı yeni sınırı kesiyorsa işlem tescil aşamasında tıkanır.
Bu nedenle ifrazda ilk adım çizim değil, fizibilitedir. Dosyayı açmadan önce parselin bölünüp bölünemeyeceğini ve en verimli bölünme biçimini size yazılı olarak sunuyoruz.
Sıkça sorulan sorular
Her parsel ifraz edilebilir mi?
Hayır. İmar planındaki minimum parsel büyüklüğü, cephe ve derinlik şartları sağlanamıyorsa ya da oluşacak parsellerden biri yola cephesiz kalıyorsa ifraz mümkün olmaz. Bu nedenle başvurudan önce fizibilite yapılması gerekir.
İfraz işlemi ne kadar sürer?
Dosya hazırlığı birkaç gün, kurum süreçleri ise yoğunluğa göre değişir. Bolu'da tipik bir ifraz, kadastro kontrolü ve encümen kararı dâhil ortalama 3–8 hafta içinde tapuya tescil edilir.
Hisseli tapuda ifraz için tüm maliklerin onayı gerekli mi?
Evet, kural olarak tüm maliklerin muvafakati gerekir. Anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılır ve mahkeme kararına dayalı olarak taksim projesi uygulanır.
İfraz sonrası tapular ne zaman çıkar?
Encümen kararı ve kadastro kontrolü tamamlandıktan sonra Tapu Müdürlüğü'ndeki tescil işlemi genellikle birkaç iş günü içinde sonuçlanır; yeni parsellere ait tapu senetleri bu aşamada düzenlenir.
Tarla vasıflı taşınmaz ifraz edilebilir mi?
Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği bölünemez büyüklük sınırları uygulanır. Bu parsellerde ifraz ancak kanunun izin verdiği istisnalar kapsamında ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü görüşü ile mümkündür.
İfraz (Ayırma) için bizimle çalışın
Ada–parsel bilgisini iletmeniz yeterli; kayıtları inceleyip işin kapsamını, gerekli belgeleri ve net fiyatı aynı gün size bildiriyoruz. Bolu Merkez ve tüm ilçelerde hizmet veriyoruz.