İmar uygulaması, halk arasında bilinen adıyla 18. madde uygulaması, düzensiz ve imar planına uymayan kadastro parsellerinin; plana uygun, yola cepheli ve yapılaşmaya elverişli imar parsellerine dönüştürülmesi işlemidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine dayanır ve belediye ya da valilik tarafından maliklerin rızası aranmaksızın resen yapılabilir.
Uygulamanın en kritik unsuru Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)'dır. Yol, park, yeşil alan, otopark, ibadet yeri ve eğitim–sağlık tesisi gibi kamu alanlarının oluşturulması için parsellerden kesinti yapılır; bu kesinti oranı kanunen en fazla %45 olabilir.
Ortalama süre: Proje ölçeğine göre değişir · Hizmet bölgesi: Bolu Merkez ve tüm ilçeler · Bilgi: 0555 014 9 014
Uygulamanın aşamaları
- Düzenleme sınırının belirlenmesi: Encümen kararıyla hangi alanın düzenlemeye gireceği tespit edilir.
- Kadastral ve halihazır altlıkların hazırlanması: Mevcut mülkiyet ve arazi durumu sayısal ortama aktarılır.
- DOP oranının hesaplanması: Kamu alanı ihtiyacı ile düzenleme alanı karşılaştırılarak oran bulunur.
- Dağıtım (tahsis) çalışması: Her malike, kesinti sonrası hakkı kadar imar parseli tahsis edilir; mümkün olduğunca eski yerine yakın konumlandırma esastır.
- Cetvellerin düzenlenmesi: Özet cetveli, ada dağıtım cetvelleri ve tahsis cetvelleri hazırlanır.
- Onay ve askı: Belediye Encümeni kararının ardından uygulama 1 ay süreyle askıya çıkarılır; bu sürede maliklerin itiraz hakkı vardır.
- Kesinleşme ve tescil: İtirazlar değerlendirildikten sonra dosya Kadastro Müdürlüğü'nde kontrol edilip tapuya tescil edilir.
Malikler için: haklarınızı nasıl korursunuz?
18. madde uygulaması resen yapıldığı için birçok malik, sonucu ancak tapusu değiştiğinde fark eder. Oysa askı süresi, hakkınızı arayabileceğiniz en etkili dönemdir. Sık karşılaşılan itiraz konuları:
- DOP oranının kanuni sınırı aşması veya hatalı hesaplanması,
- Daha önce yola terk yapılmış parselden ikinci kez kesinti yapılması,
- Tahsisin, eski parselin bulunduğu yerden makul olmayan bir uzaklığa yapılması,
- Değerli bir cephe/köşe parselin, değeri düşük bir konuma kaydırılması,
- Üzerinde ruhsatlı yapı bulunan parselin yapının kaldığı yere tahsis edilmemesi,
- Hisselendirme yoluyla müstakil parsel hakkının kaybettirilmesi.
Bu konularda dağıtım cetvellerini ve haritayı teknik olarak inceliyor, hesap hatalarını tespit ediyor ve itiraz dilekçenize esas oluşturacak teknik raporu hazırlıyoruz. Konu yargıya taşındığında bilirkişi incelemesine altlık olacak dosyayı da hazırlayabiliyoruz.
Belediyeler ve kurumlar için
İdareler adına yürüttüğümüz çalışmalarda; düzenleme sınırı önerisi, kadastral altlık düzenleme, DOP analizi, alternatif dağıtım senaryoları, cetvel üretimi, askı ve itiraz dönemi teknik desteği ile tescile esas dosya hazırlığı hizmetlerini tek elden sunuyoruz. Uygulamanın en sık iptal edilme nedeni teknik hatalar ve dayanaksız dağıtım tercihleridir; bu nedenle her kararın gerekçesini dosyada belgeliyoruz.
DOP ile ilgili bilinmesi gerekenler
- DOP, bedelsiz alınır ve yalnızca kanunda sayılan kamu hizmet alanları için kullanılabilir.
- Oran, düzenleme alanındaki tüm parseller için eşit uygulanır.
- Kanuni üst sınır %45'tir; bu oranın üzerindeki ihtiyaç kamulaştırma ile karşılanmalıdır.
- Daha önce aynı amaçla terk yapılmış alanlar, yeni kesintide dikkate alınmalıdır.
- Uygulama sonrası tapunuzdaki yüzölçümü küçülür, ancak parsel imarlı ve yola cepheli hâle geldiği için birim değeri genellikle artar.
Sıkça sorulan sorular
18. madde uygulamasına itiraz süresi ne kadar?
Uygulama, encümen onayının ardından 1 ay süreyle askıya çıkarılır. İtirazların bu askı süresi içinde ilgili idareye yazılı olarak yapılması gerekir; sonrasında yargı yolu gündeme gelir.
DOP kesintisi karşılığında bedel ödenir mi?
Hayır, düzenleme ortaklık payı bedelsizdir. Ancak kanuni %45 sınırının üzerinde bir ihtiyaç varsa, aşan kısım kamulaştırma yoluyla ve bedeli ödenerek sağlanmalıdır.
Parselimden daha önce yola terk yapmıştım, yine kesinti olur mu?
Aynı amaçla daha önce yapılmış terkler, yeni uygulamada dikkate alınmalıdır. Uygulamada bu hususun gözden kaçtığı dosyalarla sık karşılaşıyoruz; kayıtları inceleyip mükerrer kesintiyi belgeleyerek itirazınızı destekliyoruz.
Uygulama sonrası hisseli tapum müstakil olur mu?
Hakkınız, planın öngördüğü minimum parsel büyüklüğünü karşılıyorsa müstakil parsel tahsisi mümkündür. Karşılamıyorsa hisseli tahsis yapılır; bu durumda sonrasında ifraz veya ortaklığın giderilmesi yolu değerlendirilir.
İmar Uygulamaları için bizimle çalışın
Ada–parsel bilgisini iletmeniz yeterli; kayıtları inceleyip işin kapsamını, gerekli belgeleri ve net fiyatı aynı gün size bildiriyoruz. Bolu Merkez ve tüm ilçelerde hizmet veriyoruz.